Beleggingspanden.nl

Leegstand en btw-aftrek

Als gevolg van de economische crisis staan veel voor de verhuur bestemde bedrijfs- en kantoorpanden leeg. Dit kan soms vervelende gevolgen voor de btw hebben. Hoe zit dat precies? Hoe kunt u problemen voorkomen? In het navolgende gaan wij hierop in.

Btw-belaste verhuur

Stichtings-/aankoopkosten

Wanneer u een bedrijfspand heeft aangekocht of heeft laten bouwen dat bestemd is voor de verhuur, dan kan de daarop berekende btw door u in aftrek worden gebracht. Van belang is dat u wel de bedoeling heeft om het bedrijfspand te gaan verhuren aan een ondernemer door middel van een optie btw-belaste verhuur. Daarvoor geldt als voorwaarde dat de huurder de btw voor 90% of meer in aftrek kan brengen.

Maar wat nu wanneer dit anders loopt? Dan kunnen er vervelende btw-gevolgen zijn. Dan bestaat namelijk het risico dat u een deel van de in aftrek gebrachte btw moet terugbetalen (herziening). Belangrijk is om onderscheid te maken tussen verschillende leegstandsituaties. Gedacht kan worden aan de situatie dat u nog geen huurder heeft gevonden, aan de situatie dat de huurder het pand nog niet in gebruik neemt en de situatie dat er sprake is van tijdelijke leegstand.

Nog geen huurder gevonden

Als u na de aankoop of de bouw de intentie heeft om het bedrijfspand btw-belast te gaan verhuren maar u nog geen huurder heeft gevonden, dan bestaat er geen direct probleem. Het gaat namelijk om de intentie die u heeft. Zolang u de intentie heeft om belast te verhuren, hoeft er ondanks de leegstand geen herziening van de btw op de aankoopkosten/stichtingskosten plaats te vinden. Dit wordt anders wanneer er daadwerkelijk een periode van niet btw-belaste verhuur plaatsvindt.

Aandachtspunt

Verhuurt u na oplevering direct aan een niet-btw-belaste huurder, dan betekent dit ook direct een herziening van 100% van de in aftrek gebrachte btw. Het is daarom aan te raden eerst te verhuren aan een btw-belaste ondernemer. Bij latere, tussentijdse, verhuur aan een niet-btw-belaste huurder hoeft slechts jaarlijks 10% van de btw herzien te worden.

Huurder neemt pand niet in gebruik

Als u wél een huurder heeft gevonden en btw-belast gaat verhuren maar de huurder het pand vervolgens niet in gebruik neemt, komt u wel in de gevarenzone terecht.

Tweejaarstermijn

Voor toepassing van de belaste verhuur is namelijk de voorwaarde dat de huurder het pand vóór het einde van het tweede boekjaar volgend op het boekjaar waarin de huur is ingegaan, daadwerkelijk in gebruik neemt. Gebeurt dit niet, dan loopt u het risico op een btw-herziening.

Boetebepaling

In het huurcontract kunt u een boetebepaling opnemen die de huurder verplicht om het pand binnen de hierboven genoemde periode in gebruik te nemen.

Ontbinding

Wanneer u een dergelijke situatie voorziet (dat het pand niet tijdig in gebruik is genomen), kan het voordeliger zijn de huurovereenkomst tijdig te ontbinden. In dat geval kunt u namelijk uitstel van betaling voor de btw-correctie krijgen. Bovendien blijft de correctie zelfs geheel achterwege, indien u binnen twee jaren alsnog btw-belast kunt gaan verhuren.

Tussentijdse leegstand

Een derde situatie doet zich voor wanneer na een periode van btw-belaste verhuur het pand een tijd leegstaat. Zolang u de intentie heeft het pand opnieuw belast te verhuren, wordt deze leegstandperiode aangemerkt als belaste verhuur en hoeft er geen btw-correctie plaats te vinden.

Dit geldt overigens ook voor de btw op de kosten die u maakt tijdens de leegstand, zoals kosten voor onderhoud en verwarming. Zolang u de intentie heeft het pand opnieuw belast te gaan verhuren, kunt u de btw op deze kosten verrekenen. Als het pand na een periode van btw-belaste verhuur leegstaat en u de intentie heeft het pand opnieuw belast te gaan verhuren, hoeft er geen btw-correctie plaats te vinden. Ook de btw op de kosten die u maakt tijdens de leegstand is dan aftrekbaar.

Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met:

Crop belastingadviseurs Nieuwegein
mr. drs. S.E. Bult

T: 030 604 00 35
E: sbult@crop.nl