Beleggingspanden.nl

Uitponden van onroerende zaken, belastbaar resultaat?

Bij het uitponden van onroerende zaken wordt in de praktijk snel aangenomen dat de behaalde resultaten (uit overige werkzaamheden) belastbaar zijn met inkomstenbelasting. Uit een uitspraak van de Hoge Raad blijkt dat dit niet terecht is. Er dient namelijk steeds sprake te zijn van meer dan normaal actief vermogensbeheer.

Is hiervan geen sprake, dan vindt geen belastingheffing in Box 1 plaats. Het gevolg is dat de waarde van de onroerende zaken in Box 3 dient te worden opgenomen en de resultaten niet afzonderlijk in de heffing worden betrokken.

Uitponden van onroerende zaken

Als er (in het geval van uitponden van onroerende zaken) sprake is van meer dan normaal actief vermogensbeheer en wanneer de werkzaamheden onmiskenbaar zijn gericht op het behalen van "redelijkerwijs te verwachten" voordelen die uitgaan boven het bij normaal vermogensbeheer te verwachten rendement, zijn de resultaten belast in Box 1 tegen maximaal 52%.

Belastingheffing in Box 1 is overigens ook aan de orde als er sprake is van arbeidsinkomsten als bijzondere (voor)kennis er in belangrijke mate toe heeft bijgedragen dat de belastingplichtige met die uitponding voordeel heeft kunnen behalen.

Uit de uitspraak van de Hoge Raad blijkt dat het begrip "uitponden" in de wettelijke bepaling alleen een voorbeeld is en geen uitbreiding van de heffingsgrondslag. Verder blijkt dat bij "uitponding" nog steeds een inhoudelijke toetsing van de verrichte activiteiten dient plaats te vinden zodat kan worden beoordeeld of de werkzaamheden normaal actief vermogensbeheer te boven gaan. Het splitsen en afwachten van het vertrek van huurders is als zodanig nog geen "gekwalificeerde arbeid" en in ieder geval nog onvoldoende om resultaat uit overige werkzaamheden te kunnen aannemen (box 1).

Rechtsoverwegingen Hoge Raad

"3.4. Het eerste onderdeel van het middel berust op de opvatting dat, indien onroerende zaken in verhuurde staat worden aangekocht en worden verkocht zodra zij vrij van huur komen, als voorwaarde voor belastbaarheid van het daarbij behaalde voordeel geldt dat een actief huurbeëindigingsbeleid is gevoerd. Deze opvatting is onjuist. Het door de betrokkene voeren van een actief huurbeëindigingsbeleid speelt een rol bij de beoordeling van de vraag of werkzaamheden zijn verricht die normaal actief vermogensbeheer te boven gaan. Het vormt echter niet een voorwaarde voor een bevestigende beantwoording van die vraag…."

"3.5. Het tweede middelonderdeel bestrijdt het door het Hof mede aan zijn beslissing ten grondslag gelegde oordeel dat te voorzien viel dat de vrij van huur komende appartementen met winst zouden kunnen worden verkocht. Onder verwijzing naar …… betoogt het middelonderdeel dat de betekenis van algemeen bekende omstandigheden, zoals het prijsverschil tussen verhuurde en vrij opleverbare woningen en de omstandigheid dat verhuurde woningen te eniger tijd leeg komen, in de prijs pleegt te zijn verdisconteerd…… Aldus is ’s Hofs oordeel dat de behaalde voordelen voorzienbaar waren, onvoldoende gemotiveerd ….".

"3.6.1. Het Hof heeft zijn beslissing voorts gebaseerd op de omstandigheid dat belanghebbende de gezamenlijk aangekochte onroerende zaken in appartementsrechten heeft gesplitst, waartoe hij gebruik heeft gemaakt van de diensten van een notaris en van een makelaar, en dat belanghebbende voor het beheer en de verkoop van de appartementen gebruik maakte van de diensten van die makelaar. Dat het behalen van een voordeel voorzienbaar was, vloeit naar het oordeel van het Hof mede voort uit de aan belanghebbende toe te rekenen kennis van deze door hem ingeschakelde derden.

3.6.2. Voor zover deze oordelen ervan uitgaan dat het splitsen in appartementsrechten, waarvoor een notaris moet worden ingeschakeld, werkzaamheden met zich brengt welke normaal actief vermogensbeheer te boven gaan, ongeacht de aard en omvang van die werkzaamheden, berusten zij op een onjuiste rechtsopvatting ….. Indien het Hof wel van de juiste rechtsopvatting is uitgegaan, heeft het nagelaten te vermelden welke werkzaamheden ten behoeve van deze splitsing zijn verricht, en waarom deze normaal actief vermogensbeheer te boven gaan. Aldus heeft het Hof zijn uitspraak onvoldoende gemotiveerd. Welke normaal actief vermogensbeheer te boven gaande andere activiteiten door de ingeschakelde notaris en makelaar zijn verricht, heeft het Hof evenmin vastgesteld. Ook heeft het niet vastgesteld over welke bijzondere kennis de notaris en de makelaar beschikten, en welke rol deze kennis bij het behalen van de voordelen heeft gespeeld. Op deze punten geeft het Hof eveneens onvoldoende inzicht in zijn gedachtegang. "

Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met:

Crop belastingadviseurs Nieuwegein
mr. drs. S.E. Bult

T: 030 604 00 35
E: sbult@crop.nl