Beleggingspanden.nl

Vastgoed uit de B.V. halen in tijden van sterke afwaarderingen

Door de kredietcrisis is de waarde van beleggingsvastgoed flink gedaald. Veelal wordt beleggingsvastgoed gehouden in een vastgoed-B.V. Vergeleken met een jaar geleden zijn de aanvangsrendementen sterk gestegen. Overwogen kan worden om juist nu het vastgoed uit de B.V. te halen en naar de privésfeer over te brengen.

Afhankelijk van de feiten en omstandigheden van de individuele belegger zal het vastgoed in box 1 of 3 vallen. Indien het vastgoed in box 3 valt, zal de waarde van het vastgoed belast worden tegen 1,2% vermogensrendementsheffing. Inkomsten en lasten zullen niet belast resp. aftrekbaar zijn.

Het (directe en indirecte) rendement zal in de B.V. belast zijn met 20% vennootschapsbelasting (tot een belastbaar bedrag van € 200.000, daarboven met 25,5%) en 25% aanmerkelijk belangheffing over de nettowinst zodra er dividend wordt uitgekeerd.  De totale belastingdruk op het in de B.V. behaalde rendement bedraagt circa 40%.

In beginsel zal bij een overbrenging van het vastgoed van de B.V. naar privé 6% overdrachtsbelasting verschuldigd zijn en 25% aanmerkelijk belangheffing. Indien er voldoende gestort kapitaal in de B.V. aanwezig is, kan de 25% aanmerkelijk belangheffing (gedeeltelijk) worden voorkomen door een terugbetaling van kapitaal in natura. Ingeval de aandeelhouder een lening vanuit privé heeft verstrekt aan de B.V. kan de lening met het vastgoed in natura worden afgelost zodat eveneens geen 25% aanmerkelijk belangheffing verschuldigd zal zijn. Ook kan overwogen worden om het vastgoed over te dragen aan privé tegen het erkennen van een schuld aan de B.V.

Ingeval  het vastgoed zonder 25% aanmerkelijk belangheffing naar privé gehaald kan worden, ligt het break even netto rendement op 3%, ingeval wel aanmerkelijk belangheffing betaald dient te worden ligt het break even netto rendement op 6%. Als het netto rendement  de 3% resp. 6% te boven gaat, is het aantrekkelijker om het vastgoed in privé te houden dan in de B.V., waarbij opgemerkt dient te worden dat bij overbrenging naar privé wel 6% overdrachtsbelasting verschuldigd is. De 6% overdrachtsbelasting dient dus logischerwijs ‘goed gemaakt’ te worden in het hogere netto rendement.

Ingeval het vastgoed wordt overgedragen aan privé en achteraf blijkt dat dit geen verstandige zet was, kan het vastgoed weer terug overgedragen worden aan de B.V.  zonder heffing van 6% overdrachtsbelasting en teruggaaf van de betaalde 6% overdrachtsbelasting ten tijde van overbrenging van het vastgoed naar privé. De oorspronkelijke koopovereenkomst dient dan goed geredigeerd te worden om de betaalde 6% overdrachtsbelasting ten tijde van overbrenging aan privé terugbetaald te krijgen.

De conclusie luidt dat de overdracht van vastgoedbeleggingen naar privé bij afgewaardeerd vastgoed aantrekkelijk kan zijn.

Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met:

Crop belastingadviseurs Nieuwegein
mr. drs. S.E. Bult

T: 030 604 00 35
E: sbult@crop.nl