Hoe begin ik met beleggen in vastgoed?

19-8-2021

De afgelopen jaren is beleggen in vastgoed erg populair geworden. Een van de redenen hiervoor is dat sparen minder oplevert of zelfs geld kost. Daarnaast is lenen door een lage rentestand goedkoop geworden. Door de toegenomen vraag en goedkope leningen is de waarde van vastgoed fors gestegen. Zo hebben beleggers de afgelopen jaren een goed rendement kunnen maken na het aankopen van een beleggingspand.

Verschillende mogelijkheden

Beleggen in vastgoed kan op twee manieren: direct en indirect. Direct beleggen houdt in dat u zelf een onroerende zaak aankoopt. Indirect beleggen doet u door te investeren in een vastgoedfonds.

Direct beleggen

U koopt een pand aan via een online platform, makelaar of eigen netwerk. Dit kan bijvoorbeeld in de categorie woningen, kamerverhuur, winkelpand, bedrijfspand, kantoorpand, garagebox, recreatiewoning, horecapand, grondpositie, nieuwbouwproject of vastgoedontwikkeling.

De meeste beginnende beleggers kopen een beleggingspand voor verhuur aan in box 3.

Box 3 of box 1?

Is sprake is van normaal actief vermogensbeheer? Dan valt een beleggingspand doorgaans in box 3. Als een eigenaar actief bezig is met het behalen van meer rendement door zelf te verbouwen, beheren, verhuren of verkopen met winst dan kunnen de huurinkomsten en verkoopopbrengst worden belast in box 1 tegen maximaal 49,5%.

Indirect beleggen

U kunt er ook voor kiezen om voor een laag bedrag te investeren in een vastgoedfonds. Dit kan al vanaf enkele honderden euro’s. Het geld dat een vastgoedfonds ophaalt met het uitgeven van participaties, aandelen of obligaties wordt geïnvesteerd in de bouw of aankoop van onroerende zaken zoals bijvoorbeeld woningen, winkelpanden, kantoorpanden, bedrijfspanden of een mix daarvan. Het fonds rekent kosten voor het verkrijgen van de financiering, doen van de aankopen en het beheer van de portefeuille. Het doel is om met de exploitatie en uiteindelijk verkoop winst te maken zodat het vastgoedfonds dit kan uitkeren aan de betrokken beleggers.

Waarom is beleggen in vastgoed interessant?

Sparen is door de lage of zelfs negatieve spaarrente niet meer interessant waardoor veel particuliere beleggers hun geld investeren in aandelen, obligaties, cryptomunten en vastgoed.

Beleggen in vastgoed is interessant omdat:

Het minder gevoelig is voor inflatie;
Tastbaar is, minder abstract dan bijvoorbeeld aandelen en cryptomunten;
De waarde minder fluctueert dan in andere beleggingscategorieën;
Spreiding mogelijk is in soort vastgoed, locatie en koopsom;
Er direct en indirect rendement kan worden behaald;
Er door (her)financiering een hefboomeffect kan worden gerealiseerd;

Inflatie

De huurinkomsten kunnen volgens standaard huurovereenkomsten jaarlijks worden verhoogd om te compenseren voor inflatie.

Waarde

Uit historische data blijkt dat de waarde van vastgoed doorgaans stijgt en daarnaast ook minder fluctueert dan de waarde van andere beleggingscategorieën. Vastgoed blijft als harde activa altijd nog iets waard, dit is in andere categorieën geen vanzelfsprekendheid.

Spreiding

Vermogensbeheerders adviseren hun klanten om risico’s te spreiden door in verschillende categorieën te beleggen. Binnen vastgoed is spreiding mogelijk door op meerdere locaties, diverse soorten vastgoed met verschillende koopsommen te kopen. Als een van de beleggingspanden bijvoorbeeld leeg komt te staan dan zijn er nog altijd huurinkomsten uit andere objecten om de totale vaste lasten te betalen.

Rendement

Rendement op een investering in vastgoed bestaat uit direct en indirect rendement. Het directe rendement bestaat uit de huuropbrengsten die een eigenaar ontvangt minus de gemaakte kosten. Het indirecte rendement bestaat uit de waardevermeerdering tussen de aan- en verkoop van het beleggingspand. Een eigenaar kan actief waarde toevoegen door bijvoorbeeld te (laten) verbouwen, splitsen of simpelweg bij een wisseling van huurder voor een hogere (marktconforme) prijs te verhuren.

Financiering

Er zijn momenteel veel financiers met gunstige voorwaarden actief op de markt. Hierdoor hebben particulieren met een financiering de overwaarde van hun eigen huis gebruikt als eigen geld bij de aankoop van een beleggingspand. Door aflossing en waarde stijging kan met een financiering later weer een nieuw object worden aangekocht.

Wat zijn de risico’s van beleggen in vastgoed?

Investeren in vastgoed heeft veel voordelen maar er zijn ook risico’s. Door goed onderzoek, een duidelijk plan en correct advies zijn deze risico’s te verkleinen.

Beleggen in vastgoed kan risicovol zijn omdat:

De huurder de huurovereenkomst kan opzeggen waardoor een pand tijdelijk leeg komt te staan en er dus geen huurinkomsten zijn;
De huurder kan stoppen met betalen, door wetgeving is de huurder goed beschermd;
Er onvoorziene kosten voor groot onderhoud ontstaan;
Wetten en regels kunnen veranderen (actueel voorbeeld is kamerverhuur);
De waarde van het vastgoed kan fluctueren;
U zich als koper enkel richt op direct rendement en dus te weinig onderzoek doet;
U als participant in een vastgoedfonds geen invloed hebt op de keuzes van de beheerder;

Leegstand

Het grootste risico van beleggen in vastgoed is leegstand. De vaste lasten lopen namelijk door en de eigenaar maakt aanvullend kosten voor het verhuren van het object. Als er geen huurinkomsten zijn en de eigenaar heeft geen geld gereserveerd voor onvoorziene kosten dan kan de belegger financieel in de problemen komen.

Onvoorziene kosten

Het risico op onvoorziene kosten voor groot onderhoud kan worden geminimaliseerd door bij de aankoop en tijdens het beheer actief te inspecteren en maandelijks te reserveren voor toekomstige uitgaven.

Wet- en regelgeving

Een actueel voorbeeld van aanpassingen in de wet- en regelgeving betreft kamerverhuur. Het woningtekort zorgt ervoor dat veel gemeenten momenteel nieuwe regels invoeren voor het verhuren van onzelfstandige woningen om de woningvoorraad voor starters op peil te houden. In diverse grote steden als Amsterdam, Rotterdam en Utrecht heeft u bijvoorbeeld een vergunning nodig als u aan meer dan twee personen op één adres verhuurd. In die steden zijn ook speciale teams binnen de gemeente die zich richten op de handhaving van deze nieuwe regels. Als u verhuurd zonder vergunning dan riskeert u een hoge boete.

Beperkt onderzoek

Een beginnende belegger start vaak met zoeken naar het goedkoopste pand met het hoogste directe rendement. Rendement gaat gepaard met risico dus het is verstandig om goed onderzoek te doen naar de totale belegging zodat u een goede afweging kunt maken over de aankoop.

Wat kost het kopen van een beleggingspand?

De kosten voor de aankoop van een beleggingspand zijn als volgt opgebouwd:

Eigen geld: voor residentieel minstens 10% en voor commercieel minstens 30% van de taxatiewaarde
Overdrachtsbelasting: 8% van de koopsom
Notaris: circa € 1.500,-
Bemiddelaar financiering: circa 0,8% over de hoofdsom van de financiering
Het verschil tussen de taxatiewaarde en de koopsom

Verder kunt u aanvullende kosten maken door een aankoopmakelaar in te schakelen en bepaalde onderzoeken uit te laten voeren zoals een bouwkundige keuring, funderingsonderzoek, asbestinventarisatie, et cetera.

Doorgaans heeft u voor de aankoop van een beleggingspand dus minimaal 20% maar vaak 30% aan eigen geld nodig.

Taxatiewaarde

Er is vaak een verschil tussen de koopsom en de taxatiewaarde van het pand. Een taxateur toetst naast de leegwaarde aanvullend onder andere de huurwaarde, regelgeving omtrent verhuur en het rendement. Financieringspartijen gaan uit van de taxatiewaarde van het pand bij het beoordelen van een financieringsaanvraag. Het verschil tussen de koopsom en taxatiewaarde zal door u als belegger moeten worden bijgelegd. Daardoor kan het benodigde eigen geld dus hoger worden.

Starten met beleggen in vastgoed

Als u gaat beleggen in vastgoed dan maakt u een afspraak met een financieel adviseur om te achterhalen welk bedrag u aan welk soort vastgoed kunt besteden. Op basis daarvan doet u onderzoek naar regio’s die uw interesse hebben. Vervolgens schrijft u een plan met het budget, het soort vastgoed, de regio en het gewenste rendement. Met dat plan gaat u op zoek naar aanbod dat past bij uw zoekprofiel op online platformen, bij makelaars en in uw eigen netwerk. U leest het verkoopdossier, bezichtigd het pand, maakt een rendementsberekening, schrijft een plan voor de exploitatie van het beleggingspand, doet een bieding en gaat tot koop over.

Bij een eerste aankoop is het aan te raden om u goed in te lezen en ook een professional in te schakelen voor advies en begeleiding. Zoals hierboven beschreven is beleggen in vastgoed zeer interessant maar brengt het ook risico’s met zich mee. Zorg ervoor dat u een weloverwogen beslissing maakt bij de aankoop van uw eerste beleggingspand.